Die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997, oftewel die Esta-wet) is ingestel om die regsverhouding tussen grondeienaars en persone wat op plase woon, te reguleer. Die Esta-wet het ’n stel ingewikkelde bepalings wat soms groot uitdagings aan die regsberoep en howe stel.
Onderliggend tot die uitdagings wat die Esta-wet regtens veroorsaak, gebeur dit dikwels dat die uitoefening van regte deur die eienaar en plaasbewoners op een geografies beperkte stuk grond plaasvind en dikwels tot onderlinge konflik en wedywering aanleiding gee. Wanneer hierdie praktiese uitdagings na vore tree, bied die Esta-wet nie altyd klinkklare oplossings nie.
’n Grondeienaar is onlangs gekonfronteer met ’n dringende aansoek in die Grondeisehof van Suid-Afrika, nadat die grondeienaar die boerdery-aktiwiteite uitgebrei het en sekere praktiese stappe op die plaas gedoen het om meer van die grond te benut. Die hooftoegangsroete tot die plaas, wat ook toegang tot die naaste openbare pad aan die plaasbewoners verleen het, is deur ’n alternatiewe roete vervang.
Uitbreiding van boerdery-aktiwiteite
Die boerdery-aktiwiteite is uitgebrei deur ’n gedeelte van die plaas te herwin wat as gevolg van die vloei van die nabygeleë rivier en ’n systroom, as ’n eiland afgesny was van die res van die plaas. Dit het die praktiese gevolg gehad dat die plaasbewoners voortaan water moes bekom uit die rivier se hoofstroom in plaas van die systroom, wat ter wille van die herwinning van die eiland-gedeelte drooggelê is.
Die toegangsroete tot die plaas is verskuif om, pleks van deur die middel van die plaas, waar aanplantings en die oprigting van spilpunte beoog word, al langs die noordelike grens van die plaas te loop. Die nuwe toegangsroete sou vir doeleindes van toegang, vir die plaaswerkers vier meter langer wees as die vorige toegangsroete wat hulle kon gebruik.
In die interdik is onder meer gevra dat die hof gelas dat die grondeienaar al die stappe staak en die volle status quo voor die aanpassings op die plaas herstel. Die regsgrondslag wat vir die interdik aangevoer is, was ’n bewering dat die eienaar die plaasbewoners van toegang tot water en toegang tot die openbare pad ontneem het.
Die eienaar se gebruiksregte
Onder hierdie omstandighede het die uitoefening van die eienaar se gebruiksregte van die plaas uit hoofde van eienaarskap van die grond, in konflik gekom met die beweerde regte van die plaasbewoners en moes die hof praktiese gevolg gee aan die Esta-wet ten einde die probleem op te los.
Buiten sekere fundamentele regte vir grondeienaars en plaasbewoners in Artikel 5 van die Esta-wet, vervat Artikel 6(2) van die Esta-wet sekere omskrewe regte van plaasbewoners. Dit sluit in die reg op toegang tot water, die reg op toegang tot die plaas en die reg om bona fide besoekers te ontvang, wat in bogenoemde saak ter sprake was.
Die wetgewer het egter in Artikel 6(2) ’n beperkende kwalifikasie ingesluit vir die wyse waarop plaasbewoners die regte wat hulle in die Esta-wet verkry, kan uitoefen. Hierdie beperkende kwalifikasie behels dat aan hierdie regte gevolg gegee moet word op die basis dat dit in balans met die regte van die eienaar uitgeoefen moet word. Dit is met ander woorde nie regte wat aan plaasbewoners toegeken word met die totale uitsluiting van alle regte van die eienaar nie.
Doeltreffende benutting van grond
In hierdie saak het die grondeienaar, binne die raamwerk van die opweeg van belange tussen die regte van die grondeienaar en die plaasbewoners, suksesvol getoon dat die aanpassings op die plaas op die doeltreffende benutting van die grond geskoei was en deel was van die bona fide uitoefening van die eienaar se regte.
Dit is duidelik dat die Esta-wet binne die omvang van beskerming wat aan plaasbewoners gebied word ook ruimte laat vir grondeienaars om steeds op ’n bona fide wyse hul regte ten opsigte van hulle grond uit te oefen.
Prakties beteken dit dat die uitoefening van regte deur die eienaars, wat verandering in die gebruik van die grond tot gevolg sal hê, te alle tye op redelike, praktiese en kommersiële oorwegings geskoei moet word. Geen optrede wat daarop gerig is om doelbewus en uitsluitlik die regte van plaasbewoners in te perk, sal deur die howe gehandhaaf word nie.
Vir meer inligting, kontak HJ Moolman by 018 297 8799, 018 297 0397 of hj@mmlaw.co.za. – HJ Moolman
