Estimated reading time: 4 minutes
’n Vraag wat dikwels opkom, is of die gade en/of afhanklikes van ’n langtermyn-okkupeerder outomaties die reg verkry om in die huis aan te bly waarin hulle uit hoofde van hul familieverbintenis met die langtermyn-okkupeerder gewoon het. Die antwoord op hierdie vraag is nee.
Dit gebeur ook dikwels in die praktyk dat ’n plaasbewoner die grondeienaar of persoon in beheer se toestemming vra dat sy/haar gade en/of afhanklikes ná sy/haar afsterwe op die plaas mag aanbly.
Loop katvoet om toestemming
Grondeienaars of mense in beheer moet egter baie waaksaam wees om sodanige toestemming te verleen, aangesien dit sal neerkom op afsonderlike toestemming vir die gade en/of afhanklikes om op die plaas te woon. Hulle sal dan as okkupeerders in eie reg kwalifiseer en beskerming ingevolge die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997) (ESTA) geniet.
Dit volg dan dat die gade en/of afhanklikes se verblyfreg op die plaas slegs ingevolge die bepalings van ESTA beëindig sal kan word. In dié verband is dit belangrik om weer die definisie van ’n okkupeerder te bestudeer.
ESTA definieer ’n okkupeerder, oftewel plaasbewoner, as: “ ’n Persoon wat woon op grond wat aan ’n ander persoon behoort en wat beskik oor, of op 4 Februarie 1997 of daarna beskik het oor, toestemming of ’n ander regsgeldige reg om so te doen …”
’n Okkupeerder verkry die status van ’n langtermyn-okkupeerder as die okkupeerder langer as tien jaar op die plaas woon en die ouderdom van 60 jaar bereik. Dit is dus belangrik om te bepaal wie as afhanklikes van ’n langtermyn-okkupeerder kwalifiseer.
Wie kwalifiseer as afhanklikes?
Hoewel die woord ‘afhanklike’ nie deur ESTA, soos dit tans daar uitsien, gedefinieer word nie, word die woord wel gedefinieer in die Wysigingswet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 2018 (Wet 2 van 2018) (Wysigingswet), wat op 20 November 2018 gepubliseer is, maar nog nie deur die president onderteken is en dus nog nie in werking getree het nie.
Ingevolge die Wysigingswet word ‘afhanklike’ omskryf as ’n lid van die gesin wat die okkupeerder ’n regsplig het om te onderhou.
Hoe word verblyfreg beëindig?
In die geval waar die grondeienaar of persoon in beheer nie toestemming (stilswyend of uitdruklik) aan die gade en/of afhanklikes van die langtermyn-okkupeerder verleen het om ná die afsterwe van die langtermyn-okkupeerder hul verblyf op die plaas voort te sit nie, moet sodanige gade en/of afhanklikes se verblyfreg ingevolge artikel 8(5) van ESTA beëindig word.
Artikel 8(5) van ESTA bepaal dat die gade of afhanklike van ’n oorlede langtermyn-okkupeerder, se verblyfreg slegs beëindig kan word nadat twaalf maande skriftelike kennis aan die gade en/of afhanklikes gegee is dat hulle die plaas moet ontruim en/of indien hulle ’n verbreking soos in artikel 10(1) aangedui, gepleeg het.
As die gade en/of afhanklikes byvoorbeeld, of onder andere, ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hulle en die eienaar veroorsaak het, tot so ’n mate dat dit nie prakties moontlik is om die verhouding te herstel nie, kan verblyfreg dus beëindig word.
Dit volg dan dat die gade en/of afhanklikes van die oorlede langtermyn-okkupeerder daarop geregtig is om die plaas vir twaalf kalendermaande vanaf die datum van skriftelike kennisgewing te bewoon. Die grondeienaar of persoon in beheer is verplig om die gade en/of afhanklikes toe te laat om hul regte (gebalanseerd met die grondeienaar se regte) op die plaas uit te oefen.
Die Kaapse Hooggeregshof het in die saak van Simonsig Landgoed (Edms.) Bpk. vs Vers en Andere, 2007 (5) SA 103 (C) bevind dat gades en afhanklikes die reg het om op die plaas aan te bly vir twaalf kalendermaande ná skriftelike kennisgewing om die plaas te ontruim, en dat sodanige bewoning ’n ander regsgeldige reg om so te doen (binne die raamwerk van die definisie van ’n okkupeerder) daarstel.
Gee korrek en betyds kennis
Grondeienaars moet dus baie flink reageer as hulle daarvan bewus word dat ’n langtermyn-okkupeerder oorlede is en behoort die gade en/of afhanklikes skriftelik kennis, in die voorgeskrewe formaat, te gee, dat hulle binne twaalf kalendermaande die plaas moet ontruim.
As hulle in daardie twaalf maande die bepalings van artikel 10(1) van ESTA oortree of as hulle weier om die plaas na afloop van die kennistydperk te ontruim, sal die eienaar geregtig wees om die gade en afhanklikes se verblyfreg op die plaas ooreenkomstig die bepalings van ESTA te beëindig. – Clarissa Pienaar, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak Clarissa Pienaar by 018 297 8799 of epos clarissap@mmlaw.co.za of hj@mmlaw.co.za.
