Estimated reading time: 5 minutes
- Eiendomsreg is al beskryf as die mees omvangryke reg wat ’n persoon ten opsigte van ’n saak kan uitoefen.
- Die vraag waaroor ons howe al oor jare moes beslis, is die mate waartoe die genietinge van eiendomsreg uitgeoefen kan word sonder om aangrensende eienaars vir verskeie redes te verontrief.
- Die oudste en ‘n bekende saak oor die onderwerp is Gien vs Gien 1979(2) SA 1113. In hierdie saak het twee broers mekaar in die hof getakel oor omstandighede waarin die een broer begin het om gebruik te maak van ’n verskrikker om plundering deur ongediertes op die plaas te beheer.
- Die ECA het egter uitdruklike bepalings oor geraas en geraasbesoedeling en ’n party wat ‘n onredelike oorlas van geraas ervaar, sal ook op die wetgewing kan staatmaak om die probleem te bowe te kom.
Eiendomsreg is al beskryf as die mees omvangryke reg wat ’n persoon ten opsigte van ’n saak kan uitoefen.
Die vraag waaroor ons howe al oor jare moes beslis, is die mate waartoe die genietinge van eiendomsreg uitgeoefen kan word sonder om aangrensende eienaars vir verskeie redes te verontrief. In ons reg staan dit bekend as ‘oorlas’, wat binne die konteks van aangrensende eienaars al by herhaling getoets is en die howe gevra is om ’n aangrensende eienaar aan te spreek.
Hierdie regsvraagstuk het ook ’n nuwe dimensie gekry in omstandighede op ’n enkele plaas of eiendom waar verskeie persone afsonderlik woon en een persoon se optrede ’n oorlas vir ’n ander persoon is.
Leer meer oor die aankoop van veeplase hier.
’n Harde geknal
Die oudste en ‘n bekende saak oor die onderwerp is Gien vs Gien 1979(2) SA 1113. In hierdie saak het twee broers mekaar in die hof getakel oor omstandighede waarin die een broer begin het om gebruik te maak van ’n verskrikker om plundering deur ongediertes op die plaas te beheer. Die toestel het dag en nag, met gereelde tussenproses, ’n knal laat afgaan. As gevolg van die aard daarvan en buiten die verwildering van ongediertes, was dit ook vir die eienaar en diere op die aangrensende plaas steurend.
In die saak het die hof met volle oorweging van die omgewing waarin die plase geleë was en moontlike ander maniere om die ongediertes weg te hou, bevind dat die eienaar van die knaltoestel op ’n onredelike wyse sy eiendomsreg uitgeoefen het en onredelik inbreuk gemaak het op die regte van die aangrensende eienaar. In die saak was ’n interdik toegestaan om die onredelike gebruik van die knaltoestel aan bande te lê.
Die slaan van dromme
In ’n meer onlangse saak voor die Grondeisehof van Suid-Afrika, is ’n interdik toegestaan in ’n geval waar die grondeienaar aansoek gedoen het vir ’n interdik teen ’n plaasbewoner op ’n plaas waar die eienaar (ongeveer 250m van mekaar) ook woonagtig is. Die plaasbewoner het, in teenstelling met die grondeienaar se regte op die uitoefening van sy/haar eiendomsreg, in ’n teenaansoek staatgemaak op die uitoefening van haar verblyfregte en regte op geloofsvryheid, deur bedags en snags op dromme te slaan.
Die grondeienaar het beweer dat die slaan van die dromme hom ernstig verontrief het deurdat dit sy slaap en vrede versteur het, en dat die omvang van die lawaai teisterend was. Daarmee saam het die eienaar aanspraak gemaak op die geraasbeheerregulasies wat uitgevaardig is in die Wet op Omgewingsbewaring, 1989 (Wet 73 van 1989) (ECA).
In dieselfde saak, in ’n aansoek om verlof tot appèl deur die plaasbewoner teen die bevel van die Grondeisehof, het die hof aangedui dat die beginsels ten opsigte van oorlas tussen bure van aangrensende eiendomme, op ’n soortgelyke wyse toegepas moet word op die verhouding van persone wat op dieselfde grond woon.
Uit die regspraak blyk dit duidelik dat nie alle vorme van oorlas vir die persoon wat dit moet verduur, ’n reg sou gee om die hof te nader vir ’n interdik nie. Slegs in gevalle waar dit as onredelik beskou sou word, sal die reg inmeng en regshulp toestaan. In die saak van PGB boerdery en ’n ander versus Somerville en ’n ander (Saaknr 36/07) het die Hoogste Hof van Appèl die vraagstuk oor wat as redelik beskou behoort te word, aangespreek.
Die hof het breedweg beskryf dat die versteuring van eiendomsreg van ’n ander, slegs ’n steurnis is wat tot aksie kan lei indien dit onbillik van aard is. Die besluit oor wanneer ’n steurnis die perke van verdraagsaamheid oorskry, word bepaal deur te toets wat onder die betrokke omstandighede aanvaarbaar is. Die doel van die toets is om te bepaal of dit billik is om van die aansoeker te verwag om die steurnis te verdra en of die oortreder gedwing moet word om die aktiwiteite te staak.
Onredelike geraas
Dit is soms moeilik om die bogemelde toets toe te pas in ingewikkelde sake waar verskillende belange ter sprake is. Dit is egter belangrik om in gedagte te hou dat eiendomsreg wel regtens beperk kan word waar ‘n oorlas te sprake is. Dieselfde maatstaf behoort van toepassing te wees op die oorlas wat mag ontstaan tussen persone wat op dieselfde grond woonagtig is.
Die ECA het egter uitdruklike bepalings oor geraasbesoedeling en ’n party wat ‘n onredelike oorlas van geraas ervaar, sal ook op die wetgewing kan staatmaak om die probleem te bowe te kom. In hierdie verband is dit nodig om daarop te let dat provinsiale en plaaslike owerhede hulle eie wetgewing in plek mag hê om geraasbesoedeling of oorlas aan te spreek. – Hans-Jurie Moolman, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak die outeur by 018 297 8799 of hj@mmlaw.co.za.
