Estimated reading time: 5 minutes
- Ingevolge Artikel 10(1)(c) van die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997) ESTA, kan die hof ’n uitsettingsbevel verleen indien die plaasbewoner só ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hom/haar en die eienaar of persoon in beheer meegebring het.
- Die vraag is of die beëindiging van ’n groep plaasbewoners, as ’n kollektief, se verblyfreg regverdig en billik sal wees waar dit nie vir die plaaseienaar of persoon in beheer moontlik is om die individuele plaasbewoners te identifiseer wat hulle aan wangedrag skuldig gemaak het nie.
- Die Grondeisehof het bevind dat Artikel 10(1)(c) in werking tree indien ’n okkupeerder so ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hom/haar en die eienaar of persoon in beheer meegebring het.
- Grondeienaars word aangemoedig om so ver as moontlik alle stappe te neem om kwaaddoeners behoorlik te identifiseer en te verseker dat onskuldige plaasbewoners se verblyfreg op plase nie beëindig word nie.
Ingevolge Artikel 10(1)(c) van die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997) ESTA wat van toepassing is op ’n plaasbewoner wat reeds op 4 Februarie 1997 ’n plaasbewoner was, en ingevolge Artikel 11(3)(d) wat van toepassing is op ’n plaasbewoner wat na 4 Februarie 1997 ’n plaasbewoner geword het, kan die hof ’n uitsettingsbevel verleen indien die plaasbewoner só ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hom/haar en die eienaar of persoon in beheer meegebring het, dat dit nie prakties moontlik is om dit, hetsy in die geheel of op ’n wyse wat redelikerwys die verhouding kan herstel, te herstel nie.
Die vraag is of die beëindiging van ’n groep plaasbewoners, as ’n kollektief, se verblyfreg regverdig en billik sal wees waar dit nie vir die plaaseienaar of persoon in beheer moontlik is om die individuele plaasbewoners te identifiseer wat hulle aan wangedrag skuldig gemaak het nie. Hierdie vraag is in die onlangse saak van Isedor Skog NO en Andere vs Koos Agullus & Andere (797/2021) [2023] ZASCA 15 (20 Februarie 2023) (die Skog-saak) deur die Appèlhof oorweeg.
Lees meer oor die regte van grondeienaars rakende plaasveiligheid hier.
Agtergrond
Toe die plaaseienaar (die Trust) die plaas gedurende 2010 van die vorige eienaar oorgeneem het, het die plaasbewoners reeds die plaas bewoon en was die meerderheid in diens van die Trust. Ingevolge hul vorige dienskontrakte was akkommodasie aan die werknemer-plaasbewoners en hul afhanklikes voorsien. Toe die Trust die plaas oorneem, is nuwe ooreenkomste met die werknemer-plaasbewoners gesluit en kon hulle voortgaan om saam met hul afhanklikes op die plaas te woon vir solank as wat hulle in diens van die Trust was.
Die diensverhouding tussen die Trust en die werknemer-plaasbewoners het egter op 24 Junie 2011 tot ’n einde gekom op grond van wangedrag. Die plaasbewoners het nie die diensbeëindiging by die Kommissie vir Versoening, Bemiddeling en Arbitrasie of enige ander forum beveg nie. Twee werknemers is later weer deur die Trust in diens geneem maar, weens die vervalle toestand van hul huisies, is akkommodasie elders verskaf.
Die Trust het ’n aansoek om die uitsetting van die eerste tot 26ste respondente van stapel gestuur op grond van ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen die Trust en die plaasbewoners. Die plaasbewoners het die aansoek om uitsetting teengestaan en die wesenlike verbreking van die verhouding ontken. Die Trust kon nie die individue wat die reëls van die plaas oortree het en die dade gepleeg het, identifiseer nie.
Wat sê die hof?
Die Grondeisehof het bevind dat Artikel 10(1)(c) in werking tree indien ’n okkupeerder so ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hom/haar en die eienaar of persoon in beheer meegebring het. Die hof het verder bevind dat daar geen bewyse was van die onaanvaarbare dade en/of oortredings deur die plaasbewoners nie en dat die Trust ook nie enige plaasbewoner as oortreder van die plaasreëls kon identifiseer nie.
Die Grondeisehof het laastens bevind dat die Trust verkeerd was om, in die geval waar die reëls deur onbekende persone verbreek is en die Trust nie in staat was om die oortreders te identifiseer nie, al die respondente oor een kam te skeer. Die hof het bevind dat dit nooit regverdig en billik sou wees om ’n massa-uitsetting van gesinne, ouers en kinders van ’n plaas te beveel op grond van ongegronde bewerings van die verbreking van die verhouding tussen die plaasbewoners en die Trust nie.
Die bevinding van die Grondeisehof is op appèl geneem en tersyde gestel. Die Appèlhof het bevind dat baie van die ernstige bewerings van onaanvaarbare en onvanpaste gedrag wat aan die plaasbewoners toegeskryf was, en wat nie deur die plaasbewoners ontken was nie, sonder twyfel getuig van die plaasbewoners se apatiese houding jeens die herstel van ’n sosiale verhouding met die Trust.
Die Appèlhof het, met verwysing na ’n uitspraak in Ovenstone Farms (Edms) Bpk vs Persent en ’n Ander [2002] ZALCC 31, bekragtig dat ’n wesenlike verbreking van die verhouding tussen ’n eienaar en ’n okkupeerder soos bedoel in Artikel 10(1)(c), verband hou met ’n sosiale eerder as ’n regsverhouding en dat daar aan hierdie vereiste voldoen sou word indien “dit prakties onmoontlik is vir die verhouding om voort te gaan weens ’n gebrek aan wedersydse vertroue”.
Die Appèlhof het uiteindelik bevind dat die beëindiging van die verblyfreg prosedureel en substantief regverdig en billik was. Die onvanpaste gedrag waaroor gekla was, was van ’n ernstige aard en skade aan die Trust se eiendom kon nie onverpoosd toegelaat word bloot omdat individuele oortreders nie op kringtelevisiekameras geïdentifiseer kon word nie.
Lees meer oor die regte van grondeienaars rakende die skut van diere hier.
Doen dit reg
Ten spyte van hierdie uitspraak, word grondeienaars aangemoedig om so ver as moontlik alle stappe te neem om kwaaddoeners behoorlik te identifiseer en te verseker dat onskuldige plaasbewoners se verblyfreg op plase nie beëindig word nie. – Clarissa Pienaar, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak Clarissa Pienaar by 033 032 0421 of epos clarissap@mmlaw.co.za.
