Estimated reading time: 4 minutes
- Vir dekades was residensiële eiendom altyd een van die eerste bates wat enige Suid-Afrikaner wou besit.
- Eerstens moet ons verstaan waarom dit in die verlede so ’n goeie belegging was, en waar die opbrengs vandaan kom uit residensiële eiendomme.
- Kapitaalgroei is vandag beslis minder. Die grootste verandering is dat die eiendomsmark ’n balans tussen vraag en aanbod bereik het.
- Die enigste faktor wat eiendomspryse in die toekoms moontlik positief kan beïnvloed is gekoppel aan mense se besteebare inkomste.
- Vandag is die groei op kapitaal wat in ’n gebalanseerde, goed-gediversifiseerde effektetrustbelegging geplaas word, baie hoër as die kapitaalgroei op die gemiddelde residensiële eiendom.
Vir dekades was residensiële eiendom altyd een van die eerste bates wat enige Suid-Afrikaner wou besit. In die verlede het baie mense hul welvaart opgebou deur eiendomme te koop en te verhuur. Die vraag is egter of dit wat in die verlede só goed gewerk het, vandag nog van toepassing is.
Eerstens moet ons verstaan waarom dit in die verlede so ’n goeie belegging was, en waar die opbrengs vandaan kom uit residensiële eiendomme. Die opbrengs op jou eiendom bestaan uit twee hoofkomponente, naamlik kapitaalgroei en huurinkomste.
Kapitaalgroei
Dit beteken eenvoudig die groei wat jy behaal op die prys wat jy betaal vir ’n bepaalde eiendom, teenoor die bedrag waarteen jy die eiendom weer verkoop. Kapitaalgroei op eiendom was baie hoog in die laat 1990’s tot 2008, en dit het eiendomsbeleggings baie aanloklik gemaak. Die skerp stygings was grootliks te danke aan die groot vraag en beperkte aanbod in ’n groeiende ekonomie.
Om dit in perspektief te stel: Jy kon in 2000 ’n eiendom vir R1 miljoen koop en dit in 2007 weer vir R3,35 miljoen verkoop. Dit verteenwoordig ’n gemiddelde styging van 17%, wat ná kapitaalwinsbelasting steeds vir jou ’n groeikoers van ongeveer 14% sou gee. En dít net op jou kapitaal, volgens FNB se jaar-tot-jaar huisprysindeks.
Huurinkomste
As ons ’n konserwatiewe benadering volg en aanvaar jy sou ook ’n maandelikse huurinkomste kon kry van R5 833 (7% op jou kapitaal), dan beteken dit jy sou ná belasting nog 4,2% addisionele groei op jou kapitaal behaal. Dit is natuurlik as jou huurder elke maand getrou betaal het, en onderhoud en koste soos erfbelasting nie in ag geneem word nie.
Jy sou dus ná belasting maklik ’n inkomste van ongeveer 18% kon behaal as jy in 2000 ’n residensiële eiendom gekoop het en dit weer in 2007 verkoop het, sonder om die huurinkomste te verhoog.
Mag iemand wat van moord aangekla word, erf by die oorledende?
Wat het verander?
Kapitaalgroei is vandag beslis minder. Die grootste verandering is dat die eiendomsmark ’n balans tussen vraag en aanbod bereik het. As dieselfde eiendom in 2007 vir R1 miljoen gekoop is, sou jy die eiendom in 2021 vir ongeveer R1,7miloen kon verkoop. Dit beteken ’n kapitaalgroei van slegs 3,8% (ongeveer 3,11% ná belasting).
Huurinkomste hou ook ’n groter risiko in. In 2011 het die Wet op Verbruikersbeskerming, 2008 (Wet 68 van 2008) in werking getree, wat die huurder meer beskerm en dit vir die verhuurder moeiliker maak om swak betalers aan te spreek en te verwyder.
Daarby het rentekoerse in 2020 ’n laagtepunt bereik. Dit het baie huurders in staat gestel om eerder eiendom te koop, wat beteken dat baie huurders wat in die mark agterbly, juis diegene is wat deur banke afgekeur is om eiendom te koop en nie die beste betaalvermoë het nie.
Lees meer oor die wet en grondbesetting hier.
Wat hou die toekoms in?
Die enigste faktor wat eiendomspryse in die toekoms moontlik positief kan beïnvloed is gekoppel aan mense se besteebare inkomste. In Suid-Afrika staan ons huidige werkloosheidsyfer op meer as 35%. Met dit in gedagte, is dit onwaarskynlik dat mense se besteebare inkomste met baie meer as inflasie kan toeneem. Die waarskynlikheid is groter dat meer mense in diens geneem sal word, wat natuurlik ’n groter vraag na lae-koste behuising sal skep.
Dit sal meer sin maak om byvoorbeeld tien lae-koste eenhede teen R200 000 elk te koop en te verhuur. As een huurder nie betaal nie, ontvang jy nog steeds 90% van jou huurinkomste. Dit is dus meer volhoubaar teenoor ’n eiendom van R2 miljoen, wat lae kapitaalgroei inhou asook ’n groter risiko van wanbetaling van huurinkomste. Die vraag is egter of dit nog steeds as ’n belegging beskou kan word, en of dit nie eerder ’n voltydse besigheid is wat jy koop nie?
Lees meer oor die wetgewing rakende grense en heinings hier.
Die alternatief
Vandag is die groei op kapitaal wat in ’n gebalanseerde, goed-gediversifiseerde effektetrustbelegging geplaas word, baie hoër as die kapitaalgroei op die gemiddelde residensiële eiendom. Dit ten spyte van baie moeilike markomstandighede en die invloed van inflasie. Selfs gedurende moeilike tye in die mark, is dit steeds moontlik om, met diversifikasie tussen verskillende bateklasse, residensiële eiendom se kapitaalgroei asook inflasie uit te stof.
Die inligting in hierdie artikel is nie finansiële, belasting-, regs- of beleggingsadvies nie en die maatskappye in die PSG Konsult Groep waarborg nie die geskiktheid of potensiële waarde daarvan nie. Aangesien individuele behoeftes en risikoprofiele verskil, stel ons voor dat jy ’n gekwalifiseerde finansiële adviseur raadpleeg indien nodig. PSG Wealth Financial Planning (Edms) Bpk is ’n gemagtigde finansiële diensteverskaffer. – Johan du Plessis, PSG Wealth
Vir meer inligting, kontak Johan du Plessis van PSG Wealth Bloemfontein Deale Road by 072 3861 802 of by johan.duplessis@psg.co.za.
