In ‘n vorige artikel het ons die saak van Daniels vs. Scribante en ’n Ander (CCT50/16) [2017] ZACC 13; 2017 (4) SA 341 (CC); 2017 (8) BCLR 949 (CC) (‘Daniels-uitspraak’) bespreek. Die saak handel oor ’n okkupeerder se reg om verbeterings aan ’n bestaande struktuur aan te bring.
In dié saak het die Konstitusionele Hof beslis dat sekerheid van verblyfreg inhou dat ’n okkupeerder se woning bewoonbaar moet wees en dat die grondeienaar se toestemming nie ’n voorvereiste is voordat ’n okkupeerder verbeteringe mag aanbring nie. Die hof het egter beslis dat konsultasie vooraf met die eienaar moet plaasvind.
In ’n ander artikel het ons na die saak van Erasmus vs. Mtenje en Ander (LCC202/2017) [2018] ZALCC verwys, wat handel oor ’n okkupeerder (wat in ’n tent gewoon het ná sy huis gesloop is) se reg om ’n nuwe struktuur op te rig. In hierdie saak is ook beslis dat die partye vooraf moet kommunikeer, maar dat Mtenje se reg op menswaardigheid die vervanging van die tent met ’n toepaslike struktuur regverdig.
Wie mag toestemming gee?
Die bogemelde sake het spesifiek oor die okkupeerders se reg om hul menswaardigheid in bepaalde omstandighede te bevorder, gehandel. Die eerste vraag wat na vore gekom het was of ’n okkupeerder die reg het om toestemming aan ander persone te gee om nuwe strukture op die plaas op te rig.
Die antwoord is bloot nee. Die okkupeerder is nie die eienaar nie en kan nie toestemming aan ander persone verleen om nuwe strukture op te rig nie. In die praktyk was daar al gevalle van okkupeerders wat erwe op die plaas ‘verkoop’ of ‘weggee’ en toelaat dat ongemagtigde persone die plaas betree, strukture oprig en dit bewoon.
Artikel 6(3) van die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997), of ‘ESTA’, verbied okkupeerders om hulself as die grondeienaars voor te hou en om ongemagtigde persone toe te laat om strukture daar op te rig. Indien okkupeerders hulself hieraan skuldig maak, kan dit tot die beëindiging van hul verblyfreg op die plaas lei.
Word toestemming vereis?
Die tweede vraag is of ’n okkupeerder, wie se woning in ’n goeie, bewoonbare toestand is, die reg het om nuwe strukture op te rig sonder die eienaar se toestemming. Hier is die antwoord ook nee.
Die Grondeisehof moes onlangs in die saak van De Jager en ’n Ander vs. Mazibuko (LCC57/2020) [2020] ZALCC 7 (‘De Jager-uitspraak’) oorweeg het of ’n okkupeerder, wie se woning in ’n goeie en bewoonbare toestand is, die reg het om, sonder toestemming, nuwe strukture op te rig.
Die feite in die De Jager-uitspraak kan soos volg opgesom word:
Nonhlanhla Mazibuko en haar man het toestemming van die plaaseienaar gehad om ’n sekere, afgebakende gedeelte van die plaas te bewoon. Hulle het pertinent toestemming gehad om drie strukture binne die afgebakende gebied op te rig en te bewoon. Mazibuko was daarvan bewus dat sy nie sonder toestemming op enige ander gedeelte van die plaas mag woon nie.
Die Mazibuko-familie het verder toestemming gehad om vee aan te hou in ’n weidingskamp wat die afgebakende gebied omring. Dit is juis binne hierdie weidingskamp (buite die afgebakende gebied) waar Mazibuko besluit het om, onder meer, twee addisionele strukture op te rig, sonder toestemming van of konsultasie met die grondeienaar.
Die Mazibuko-familie het van nege tot ongeveer 28 familielede uitgebrei, wat haar gemotiveer het om nog wonings op te rig. Sy het ook aangevoer dat die oorspronklike drie wonings in ’n haglike toestand en nie geskik vir bewoning is nie.
Die kruks van die saak
Die Grondeisehof het bevind dat die feite in die De Jager- en die Daniels-uitspraak verskil, omdat Mazibuko nie bemoei was met verbeterings aan haar bestaande strukture om haar menswaardigheid te bevorder nie, maar dat sy inderdaad sonder toestemming nuwe strukture buite die afgebakende gebied opgerig het. Die saak het dus nie gehandel oor ’n okkupeerder se reg op verbeterings aan ’n bestaande woning om dit leefbaar te maak nie.
Die hof het verder bevind dat, selfs indien Mazibuko se woning onbewoonbaar was, nóg ESTA nóg die Daniels-uitspraak okkupeerders magtig om sonder die toestemming van die eienaar nuwe strukture op te rig. Indien die wonings wel onbewoonbaar was, moes sy die eienaar van die toestand vergewis het en haar voorneme om die huis te verbeter of ’n nuwe struktuur op te rig, met hom bespreek het.
Laastens is beslis dat, ná inspeksie van die wonings, dit sou blyk dat dringende herstelwerk wel nodig is, sodanige verbeterings ooreenkomstig die beginsels in die Daniels-uitspraak moet geskied. – Clarissa Pienaar, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak Clarissa Pienaar by 018297 8799 of
stuur ’n epos aan clarissap@mmlaw.co.za of hj@mmlaw.co.za.
