Estimated reading time: 7 minutes
Sake rakende verblyfreg op plase wat toenemend aandag in hofverrigtinge geniet, hou verband met die regte wat plaasbewoners het om verbeteringe aan hul wonings aan te bring ten einde die wonings bewoonbaar te maak. Gevolglik is plaasbewoners se reg op elektrisiteit toenemend deel van dié sake.
Water- en elektrisiteitsvoorsiening aan plaasbewoners
Dit is so dat nóg die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997) of ESTA, nóg die Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika, 1996 (Wet 108 van 1996) uitdruklik voorsiening maak vir die reg op elektrisiteit. Dit is ook so dat ESTA sekere regte omskryf, insluitende die fundamentele regte van plaasbewoners, wat onder meer okkupeerders se reg op menswaardigheid insluit.
Elektrisiteit as ’n verbetering
In die lig van die bogemelde oorwegings het die Grondeisehof onlangs ’n opspraakwekkende uitspraak juis oor hierdie sake gelewer, in die aangeleentheid van Sibanyoni-familie vs. Van der Merwe en Enige Ander Persoon in Beheer van Plaas 177, Vaalbank Gedeelte 13, Hendrina, Mpumalanga, en Andere (LCC 119/2020) [2021] ZALCC (die Sibanyoni-saak).
In hierdie saak moes die Grondeisehof bepaal of ’n plaasbewoner se reg om verbeteringe aan sy of haar woning aan te bring, ook die reg om elektrisiteit te laat installeer, insluit. Die antwoord, in ’n neutedop, is ja. ’n Plaasbewoner se reg om verbeteringe aan sy of haar woning te maak, sluit ook die reg in om elektrisiteit in die woning te laat installeer.
Die feite in die Sibanyoni-saak
Tata Matthew Sibanyoni en sy familie woon sedert 2011 op die plaas, in ’n woning wat hulle self opgerig het. Die Sibanyoni-familie beweer dat die vorige plaaseienaar se skoonseun ’n toestemmingsvorm onderteken en aan die plaaslike munisipaliteit oorhandig het, vir die installasie van elektrisiteit na die Sibanyoni-woning. Hierdie bewering word deur die skoonseun ontken.
Gedurende September 2020 het beamptes van Eskom die plaas besoek ten einde elektrisiteit na die Sibanyoni-woning te installeer. Volgens die plaasbewoners het die plaaseienaar toestemming om die plaas te betree geweier, aangesien sy nie toestemming vir sodanige installasie verleen het nie.
Wanneer plaasbewoners se vee die grond oorbewei
Die plaaseienaar was verbaas om te sien dat Eskom – sonder haar toestemming – elektriese pale vir die voorsiening van elektrisiteit op die plaas aflaai. Volgens die plaaseienaar was sy nie op daardie stadium bereid om sodanige toestemming te verleen nie en, alvorens Eskom elektrisiteit op privaatgrond kan installeer, moet Eskom die eienaar van die grond se toestemming verkry en moet die impak van die beoogde installasie op die omgewing én op die eienaar se boerderybedrywighede eers oorweeg word.
Die Sibanyoni-familie het, met verwysing na die Daniels vs. Scribante-saak wat in vorige artikels van Veeplaas bespreek is, aangevoer dat hulle ’n duidelike reg het om verbeterings aan hul woning aan te bring ten einde die woning bewoonbaar te maak, en dat die plaaseienaar se weiering om toe te stem dat Eskom elektrisiteit installeer (en dus om die woning te verbeter), op ’n skending van die Sibanyoni-familie se menswaardigheid neerkom.
Die grondeienaar het op haar beurt aangevoer dat die Sibanyoni-familie nie sodanige duidelike reg het nie, eerstens omdat hulle nie bewys het dat die gebrek aan elektrisiteit die woning onbewoonbaar maak en hul menswaardigheid skend nie, en tweedens, dat nóg ESTA nóg die Grondwet uitdruklik voorsiening maak vir elektrisiteit as ’n fundamentele reg.
Derdens het die grondeienaar aangevoer dat daar geen ooreenkoms tussen haar en die Sibanyoni-familie bestaan wat die familie geregtig op elektrisiteit sou maak nie. Laastens het die grondeienaar aangevoer dat die redelikheid, al dan nie, van die weiering om toestemming te verleen, nie oorweeg behoort te word nie.
Die grondeienaar het ook aangevoer dat die weiering om toestemming te verleen in iedere geval redelik was, in die lig van die vyandige verhouding wat tussen die grondeienaar en haar voorganger was, die vorige insidente van aanranding, en dat geen studie gedoen is om die impak van die beoogde elektrisiteitskonneksie op die omgewing en op haar boerderybedrywighede te bepaal nie.
Elektrisiteit as ’n basiese reg
Die Grondeisehof het die argumente van beide die Sibanyoni-familie en die plaaseienaar in die lig van die Daniels vs. Scribante-saak oorweeg en bevind dat elektrisiteit ’n noodsaaklike deel van ons moderne samelewing is. Die Grondeisehof het verder bevind dat ’n woning sonder elektrisiteit die bewoner minstens van die voordeel van gerieflike en veilige beligting, verhitting en elektriese toestelle, ontneem.
Die hof het verder bevind dat die vervanging van rookvrystelling deur tradisionele biomassastowe en ander vorme van energie, die risiko van potensiële respiratoriese gesondheidsprobleme verlaag, en by uitstek ’n gesonder omgewing bied.
Die Grondeisehof het bevind dat daar geen twyfel bestaan dat elektrisiteit ’n persoon se lewensomstandighede, woning en welstand verbeter nie, en dat elektrisiteit as ’n basiese noodsaaklikheid erken word om ’n persoon se lewensomstandighede te verbeter en inbegrepe is by die uitoefening van voorafbestaande regte soos die reg op gesondheid en die reg op behuising.
Daar is verder bevind dat die installering van elektrisiteit ’n verbetering daarstel wat redelikerwys nodig is om die Sibanyoni-familie se woning bewoonbaar te maak en hulle in staat te stel om hul reg op menswaardigheid te beoefen.
Bestendiging van ongelykheid
Die hof het sy misnoeë teenoor die plaaseienaar geuiter en genoem dat dit uiters ontstellend is dat ’n grondeienaar, na meer as 20 jaar van ons land se grondwetlike demokrasie, ’n okkupeerder toegang tot elektrisiteit kan weier en daardeur die ongeregtighede van die verlede en ernstige verdeling tussen ‘dié wat het’ en ‘dié wat nie het nie’ in ons samelewing voortsit.
Onder die omstandighede van hierdie saak, het die Grondeisehof bevind dat die Sibanyoni-familie daarop geregtig is om elektrisiteit in hul woning te laat installeer en, hoewel toestemming van die eienaar nie ’n vereiste is nie, die plaaseienaar gelas om toestemming aan Eskom of ’n ander diensverskaffer te verleen ten einde elektrisiteit te installeer.
Antwoorde bring nuwe vrae
Die Sibanyoni-saak skep nuwe regte en verpligtinge tussen plaaseienaars en plaasbewoners, en daarmee saam onsekerheid oor vele kwessies waarvoor daar nie noodwendig ’n antwoord of beleid in plek is nie, wat nog nie deur die howe getoets is nie en waarvoor die reg nog nie verder ontwikkel is nie.
Verskeie vrae wat na vore kom is onder meer wie vir die installasiekoste en lynfooie verantwoordelik is wat ná installasie betaal moet word, wie die koste van die elektrisiteit wat gebruik word moet dra, en of ’n grondeienaar verplig sal wees om die plaasbewoner te vergoed vir die verbeteringe soos beoog in artikel 13 van ESTA.
Die antwoorde tot hierdie vrae lê in die onderskeid tussen toegang tot elektrisiteit en die voorsiening van elektrisiteit.
Wie betaal die rekening?
Die plaaseienaar sal moontlik, en na gelang van die feite van elke saak, verplig kan word om toegang te akkommodeer, maar die koste van elektrisiteit wat verbruik word sal, soos in dorpe en stede, deur die plaasbewoners betaalbaar wees.
Uit die aard van die saak sal plaaslike owerhede ’n gedeelte daarvan uit die munisipale toelae vir hulpbehoewendes wat plaaslike owerhede vanaf die nasionale tesourie ontvang, gefinansier kan word. Die plig om elektrisiteit te voorsien – insluitend lyn en verbruik – sal dus nie op die skouers van grondeienaars geplaas kan word nie.
Artikel 13 van ESTA bepaal dat indien ’n hof ’n uitsettingsbevel ingevolge ESTA verleen, moet die hof die eienaar of persoon in beheer beveel om vergoeding te betaal wat billik en regverdig is vir onder andere enige verbeteringe deur die okkupeerder aangebring.
Verskeie faktore moet hier in ag geneem word, byvoorbeeld, of die verbeteringe nodig of bruikbaar was en/of ’n skriftelike ooreenkoms tussen die plaasbewoner en die eienaar aangegaan is alvorens verbeteringe aangebring is, wat bepaal dat die plaasbewoner nie op vergoeding vir verbeteringe in daardie ooreenkoms gespesifiseer, geregtig is nie.
Gevolglik en ten opsigte van verbeterings wat met die installering van nuwe infrastruktuur gepaard gaan, sal dit raadsaam wees om ’n ooreenkoms tussen die plaaseienaar en die -bewoner te beding, om te verseker dat die plaaseienaar nie in die toekoms aanspreeklik sal wees vir enige vergoeding nie en dat die verbeterings nie as ’n faktor van staatsbesteding vir onteiening ingevolge artikel 25(2) van die Grondwet, in berekening gebring sal word nie. – Clarissa Pienaar, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak Clarissa Pienaar by 018 297 8799 of clarissap@mmlaw.co.za.
