Estimated reading time: 5 minutes
- Die invloed van plaaslike owerhede oor landbou-eiendomme is egter nie tot grondbelasting beperk nie. Ander nasionale, provinsiale en plaaslike wetgewing is ook van toepassing op landbougrond en in besonder die ontwikkeling of konstruksie van geboue en strukture op landbougrond.
- Die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde, 1977 (Wet 103 van 1977) (Bouwet), soos gewysig, se doel is om voorsiening te maak vir eenvormigheid in die wetsbepalings wat betrekking het op die oprigting van geboue binne die regsgebied van plaaslike besture, vir die voorskryf van boustandaarde en vir ander verbandhoudende aangeleenthede.
- In Artikel 4(1) van die Bouwet word bepaal dat niemand ’n gebou, waarvan planne en spesifikasies ingevolge die betrokke wet opgestel en voorgelê moet word, sonder die voorafgaande skriftelike goedkeuring van die betrokke plaaslike bestuur mag oprig nie.
- Die Bouwet se bepalings is van toepassing op ’n plaaslike bestuur se regsgebied, maar die wet maak voorsiening daarvoor dat die nasionale regering, en verantwoordelike minister, vrystelling kan verleen van spesifieke bepalings van die wet.
- Eienaars van landbougrond moet die genoemde regsimplikasies behoorlik oorweeg wanneer besluit word oor enige verbetering aan eiendom.
Plaaslike owerhede of munisipaliteite was in die verlede beperk tot stedelike gebiede in die uitvoer van hul magte en beheer oor bouwerk of konstruksie. Daardie posisie het egter verander en tans word verwys na rug-tot-rug (back-to-back)-munisipaliteite wat wetgewende bevoegdheid het oor ’n totale geografiese area, wat landelike en stedelike gebiede insluit. Dit is onder andere een van die redes waarom grondbelasting betaalbaar is op landbou-eiendomme binne die geografiese gebiede van Suid-Afrika se plaaslike owerhede.
Die invloed van plaaslike owerhede oor landbou-eiendomme is egter nie tot grondbelasting beperk nie. Ander nasionale, provinsiale en plaaslike wetgewing is ook van toepassing op landbougrond en in besonder die ontwikkeling of konstruksie van geboue en strukture op landbougrond.
Die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde, 1977 (Wet 103 van 1977) (Bouwet), soos gewysig, se doel is om voorsiening te maak vir eenvormigheid in die wetsbepalings wat betrekking het op die oprigting van geboue binne die regsgebied van plaaslike besture, vir die voorskryf van boustandaarde en vir ander verbandhoudende aangeleenthede.
Lees meer oor die grondwaarderingsproses hier.
Trefwydte van die Bouwet
Hoewel plaaslike owerhede of munisipaliteite die inherente bevoegdheid het om plaaslike verordenings oor hierdie kwessie te maak, stel die Bouwet die standaard wat deur die meeste plaaslike owerhede in Suid-Afrika in hul verordeninge vervat is. Dit is belangrik om die trefwydte van die wet te verstaan.
In Artikel 4(1) van die Bouwet word bepaal dat niemand ’n gebou, waarvan planne en spesifikasies ingevolge die betrokke wet opgestel en voorgelê moet word, sonder die voorafgaande skriftelike goedkeuring van die betrokke plaaslike bestuur mag oprig nie.
Volgens Artikel 1 van die Bouwet sluit ’n gebou enige gebou en die volgende in:
- Enige ander struktuur, hetsy tydelik of permanent van aard en ongeag die materiale wat by die oprigting daarvan gebruik is, wat opgerig is of gebruik word vir of in verband met:
- Die huisvesting of gerief van mense of diere.
- Die vervaardiging, verwerking, opberging, uitstalling of verkoop van enige goed.
- Die lewering van enige diens.
- Die vernietiging of behandeling van vullis of afvalstowwe.
- Die kweek van enige plant of gewas.
- ’n Muur, swembad, swempoel, reservoir of brug of ’n ander struktuur wat daarmee in verband staan.
- ’n Brandstofpomp of ’n tenk wat in verband daarmee gebruik word.
- Enige gedeelte van ’n gebou, met inbegrip van ’n gebou soos hierbo omskryf.
- Enige fasiliteite of stelsel, of gedeelte daarvan, binne of buite maar gepaardgaande met ’n gebou, vir die verskaffing van ’n watervoorsienings-, dreinerings-, riool-, stormwaterafvoer-, elektrisiteitsvoorsienings- of ander soortgelyke dienste ten opsigte van die gebou.
Die Bouwet se bepalings is van toepassing op ’n plaaslike bestuur se regsgebied, maar die wet maak voorsiening daarvoor dat die nasionale regering, en verantwoordelike minister, vrystelling kan verleen van spesifieke bepalings van die wet. Dit sal beteken dat enige eienaar van grond (wat ook in die Bouwet omskryf word), elke betrokke plaaslike owerheid se spesifieke plaaslike verordeninge sal moet raadpleeg om seker te maak aan watter vereistes enige voorgenome bouwerk of konstruksie van ’n gebou op grond en soos hier omskryf, moet voldoen.
Leer meer oor die oprig van strukture deur plaasbewoners hier.
Onwettige strukture
Buiten die nakoming van tersaaklike nasionale en/of plaaslike wetgewing, is dit belangrik om daarop te let dat verbeterings op grond ter sprake kom by transaksies waar eiendom van eienaars verwissel, en dat die oprigting van geboue sonder wettige goedkeuring ’n regsdispuut kan raak wanneer ’n nuwe eienaar skielik deur ’n plaaslike owerheid gelas word om ’n onwettige struktuur wat deel van die verbeterings was en waarvoor ’n bepaalde koopsom betaal is, af te breek.
Historiese satellietbeelde kan ook gebruik word om te bepaal wanneer bepaalde strukture opgerig is. Indien dit na die inwerkingtreding van die Bouwet of ’n toepaslike plaaslike verordening geskied het, kan dit ernstige gevolge inhou indien daar nie wettig opgetree is nie.
Daar is tans ’n saak wat voor die Grondwethof dien waarin plaaslike owerhede/munisipaliteite by die registrasie van grondoordrag geweier het om uitklaringsertifikate uit te reik vir grond waarop verbeterings of ontwikkeling plaasgevind het wat nie wettig goedgekeur was nie. Hoewel die uitspraak die posisie rondom hierdie plaaslike owerhede se optrede finaal sal bepaal, is dit belangrik om ook hierdie implikasie vir eiendomstransaksies in gedagte te hou.
Eienaars van landbougrond moet die genoemde regsimplikasies behoorlik oorweeg wanneer besluit word oor enige verbetering aan eiendom. Dit is sinvol om behoorlik advies in te win by ’n prokureur of stads- en streeksbeplanner om seker te maak dat enige duur belegging in eiendom wettig is en nadelige gevolge vermy kan word. – Hans-Jurie Moolman, Moolman & Pienaar Ingelyf
Vir meer inligting, kontak die outeur by hj@mmlaw.co.za of skakel 033 032 0241.
