Grondeise: Die pligte van kopers en verkopers van plase

319
RSG Landbou, farmers, support

Estimated reading time: 5 minutes

  • Onafgehandelde grondeise begin toenemend ‘n faktor raak by die koop en verkoop van plase.
  • Onafgehandelde grondeise maak selfs die verkryging van finansiering by finansieringsinstellings moeilik.
  • By die sluit van kontrakte ontstaan daar ’n regsplig tot openbaarmaking van enige wesenlike feite wat binne die uitsluitlike kennis van een party is en wat sou inspeel op die ander partye se gewilligheid om die kontrak te sluit of nie.
  • Tans is dit moontlik om formeel by die Kommissie vir Herstel van Grondregte en die Departement van Landbou, Grondhervorming en Landelike Ontwikkeling navraag te doen oor die bestaan van eise teen ’n bepaalde eiendom.
  • Terugvoer rondom die bestaan van eise mag verskillende regsimplikasies inhou.

Die onafgehandelde grondeise wat onderskeidelik voor 31 Desember 1998 en 31 Maart 2001 ingevolge die Wet op Herstel van Grondregte, 1994 (Wet 22 van 1994) en die Wet op Grondhervorming, 1996 (Wet 3 van 1996) ingedien moes wees, begin toenemend ’n faktor raak by die koop en verkoop van plase en selfs by die verkryging van finansiering by finansieringsinstellings.

Onkunde en onsekerheid

Daar kan baie redes hiervoor wees, maar die belangrikste kan as volg opgesom word:

  • Onkunde oor hoe die tersaaklike wetgewing werk en wanneer en hoe dit verkoopstransaksies regtens kan beïnvloed.
  • Die onsekerheid ten opsigte van meriete of geldigheid van die eise.
  • Die onsekerheid van die omvang van die eis en hoe ’n eis die bestaande gebruik van grond (as ’n hele plaas nie die onderwerp van die eis is nie) mag beïnvloed.
  • Die koste verbonde aan die afweer van eise sonder meriete.
  • Die vergoeding indien die grond/plaas vir die skikking van ’n geldige eis deur die staat aangekoop moet word, en die invloed wat enige vergoeding minder as markwaarde op die sekuriteit wat verbandhouers in grond hou by finansiering.
  • Die onsekerheid wat gepaard gaan met interaksie met die Kommissie vir Herstel van Grondregte tydens die hantering van ’n grondeis.

Lees meer oor grondeienaars en alternatiewe verblyf.

Kennis is mag

By die sluit van kontrakte ontstaan daar ’n regsplig tot openbaarmaking van enige wesenlike feite wat binne die uitsluitlike kennis van een party is en wat sou inspeel op die ander partye se gewilligheid om die kontrak te sluit of nie.

’n Kritiese element van ’n ooreenkoms en om dit regtens afdwingbaar te maak, is dat die partye wilsooreenstemming moet hê ten opsigte van dit waartoe alle partye tot die ooreenkoms instem. Dit kan alleenlik gebeur wanneer al die moontlike en belangrike gevolge, wat op die sluit van die transaksie of daarna mag inwerk, tot beide partye se kennis is wanneer die ooreenkoms geteken word.

Die genoemde gelyste faktore sou in alle waarskynlikheid redes wees waarom ’n voornemende verkoper van grond of ’n plaas, wat deur grondeise geraak word, wel ’n plig sou hê om die bestaan van ’n onafgehandelde eis aan ’n voornemende koper te openbaar. Dit sou ook redes wees waarom ’n finansieringsinstelling wat die koop en verkoop van ’n plaas of grond moet finansier, kennis sou wou dra van die bestaan van ’n onafgehandelde eis.

Die dilemma met die gemelde openbaarmakingsplig ontstaan gewoonlik wanneer grond verkoop word en die verkoper nie bewus is van ’n eis nie, of nie formeel deur die staatsdepartement wat gemoeid is met die hantering van grondeise, ingelig is van die bestaan van ’n eis nie. Die vraag wat ontstaan is of die verkoper onder sulke omstandighede ook die plig het om die ware toedrag van sake te bepaal en dit dan te openbaar.

Navrae oor moontlike eise

Tans is dit moontlik om formeel by die Kommissie vir Herstel van Grondregte en die Departement van Landbou, Grondhervorming en Landelike Ontwikkeling navraag te doen oor die bestaan van eise teen ’n bepaalde eiendom deur gebruik te maak van die besonderhede van die geregistreerde eienaar, die titelakteomskrywing en titelaktenommer. In praktyk word so ‘n navraag normaalweg formeel deur die oordragprokureur gedoen en neem terugvoer op die navraag enigiets van ’n week tot ’n maand.

Omdat dit redelikerwys moontlik is om hierdie navrae te doen en weens die feit dat die inligting baie belangrik sou wees vir ’n voornemende koper om te oorweeg, sou daar redelikerwys geargumenteer kan word dat die verkoop van eiendom gepaard moet gaan met ’n navraag by die gemelde staatsinstellings. Die resultaat van die navraag sou voldoende wees om enige openbaarmakingsplig aan die kant van die verkoper na te kom.

Lees meer oor Saai se grondeis-platform.

Ingeligte besluite

Die inligting in die terugvoer, wat op ‘n navraag oor grondeise beskikbaar gestel sou word, sal die koper in staat stel om (met die inwin van behoorlike regsadvies) die transaksie te sluit, sekere voorwaardes aan die transaksie te koppel, of eenvoudig nie eiendom aan te koop nie. Die belangrikste uitkoms is dat watter besluit ook al geneem word, dit op volle wilsooreenstemming sal berus en dat daar nie later ’n regsgeskil kan ontstaan oor inligting wat nie by kontraksluiting openbaar was nie.

Verstaan jou risiko’s

Terugvoer rondom die bestaan van eise mag verskillende regsimplikasies inhou. Dit sou in die beste belang van voornemende kopers wees om regsadvies hieroor in te win.

Grondeise en die bestaan daarvan is deel van die werklikheid wat die landboubedryf in die gesig staar. Grond verwissel hande ten spyte van die bestaan van grondeise. In baie gevalle neem voornemende kopers berekende risiko’s. Die verkryging van juiste inligting is belangrik om te bepaal watter risiko geneem of nie geneem behoort te word nie. – Hans-Jurie Moolman, Moolman & Pienaar Ingelyf

Vir meer inligting, kontak Hans-Jurie Moolman by 018 297 8799 of epos hj@mmlaw.co.za.